Du wolltest schon immer in ein Renditeobjekt investieren, hast aber nicht das nötige Kapital und Einkommen, um eine eigene Immobilie zu erwerben? Dann könnte Immobilien-Crowdfunding eine prüfenswerte Option für dich sein. In diesem Artikel zeigen wir dir die Chancen und Risiken einer solchen Geldanlage auf und erklären, wie das Ganze funktioniert. Zudem erfährst du, was flexiblere Immobilien-Anlagen sind.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG
Die Schweizer Online-Crowdfunding-Plattform Crowdhouse AG wirbt auf ihrer Website für neue Miteigentümerinnen und Miteigentümer von Mehrfamilienhäusern, die von Crowdhouse vermittelt werden. Der Werbeslogan der Plattform lautet: «Einfach online in Immobilien investieren». Gut zu wissen: In der Schweiz können Immobilien in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt werden.
Jeder Person gehört damit ein definierter Anteil dieser Immobilie. Sie wird mit Namen im Grundbuch eingetragen und kann über ihre Anteile frei verfügen, zum Beispiel ihren Teil verkaufen oder verpfänden. Sie trägt aber auch die jeweiligen Rechte und Pflichten wie auch die Kosten für ihren Anteil – sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Die Krux beim Miteigentum: Alle die Immobilie betreffenden Entscheidungen bedürfen der mehrheitlichen Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Die gesetzlichen Grundlagen des Miteigentums findest du im Schweizer Zivilgesetzbuch.
Ein Vorteil des Miteigentums: Als Privatperson kannst du mit vergleichsweise wenig Kapital in Immobilien investieren. Du kaufst aber keine einzelne Wohnung wie beim Stockwerkeigentum, sondern lediglich einen prozentualen Anteil an einer Rendite.
Rendite hängt von vielen Faktoren ab
Als Investorin oder Investor profitierst du von den Mietzinseinnahmen der Immobilie und allenfalls auch von einer allfälligen Wertsteigerung der Liegenschaft bei einem Wiederverkauf. Das Zürcher Unternehmen Crowdhouse stellt Anlegern jährliche Renditen von 4 bis 6 Prozent in Aussicht. Die Mindestanlagesumme beträgt 100'000 Franken. Crowdhouse versichert, dass dieser Mindestbetrag dafür sorgt, dass sich die Anzahl der Eigentümer pro Immobilie in einem überschaubaren Rahmen hält.
Wie viel Zins man effektiv für sein Kapital erhält, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits spielt die Höhe des Wertanteils eine Rolle. Andererseits sind es die konkreten Vereinbarungen mit der jeweiligen Crowdfunding-Plattform, die den Zinssatz beeinflussen. Bitte bedenke, dass in der Regel diverse Vermittlungs- und Verwaltungsplattform-Gebühren anfallen, welche deine Rendite schmälern.
Es lohnt sich, diese jährlichen Gebühren bzw. 'Renditekiller' im Detail vor einer Investition unter die Lupe zu nehmen. Du solltest dazu vorgängig vom Anbieter einen Beispielvertrag sowie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verlangen.
Crowdhouse und Foxstone sind die grössten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen
Doch auf welcher Plattform kannst du überhaupt gemeinsam in Immobilien investieren? In der Schweiz haben sich nur eine Handvoll Crowdfunding-Plattformen auf die Schwarmfinanzierung von Renditeimmobilien spezialisiert. Dank dem jährlich erscheinenden Crowdfunding Monitor der Hochschule Luzern (HLS) ist bekannt: Das Gesamtvolumen im Bereich Immobilien-Crowdinvesting lag in der Schweiz im Jahr 2023 bei rund 109 Millionen Franken (Vorjahr: 103 Mio.).
Laut HLS-Studie entfiel ein Grossteil dieses Volumens auf die eingangs erwähnte Crowdhouse AG in Zürich und die seit 2017 in der Romandie tätige Foxstone AG in Genf. Foxstone kauft Wohn- und Geschäftsimmobilien, vermietet sie und übergibt die Liegenschaftsverwaltung an eine lokale Hausverwaltung.
Diese Anbieter buhlen in der Schweiz um die Gunst von Schwarm-Investoren
In der Schweiz gibt es für Schwarm-Investoren auch die Plattformen Crowdli sowie weitere kleinere Unternehmen. Die Plattformen unterscheiden sich bei der Mindestanlagesumme und den Gebühren sowie den in Aussicht gestellten Renditen, die man nie für bare Münze nehmen sollte. Klar ist: Die Anbieter Foxstone (ab 25'000 CHF) und Crowdli (ab 20'000 CHF) bieten eine niedrigere Mindestinvestition als Crowdhouse und haben einen Sekundärmarkt für den Verkauf von nicht mehr gewünschten Eigentumsanteilen.
Für wen kommt ein Immobilien-Crowdfunding in Frage?
Gehört eine Renditeimmobilie ausschliesslich dir, hast du auch alleine das Sagen. Du trägst aber auch alle Risiken und musst dich auch um die Verwaltung kümmern. Der Kauf einer Renditeimmobilie erfordert aber Fachwissen und vor allem viel Geld und ein hohes Einkommen, damit dir eine Bank für den Kauf eine Hypothek gewährt.
Investionen auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen sind hingegen eine Geldanlageoption für alle, die gerne in Renditeimmobilien investieren möchten, aber nicht genug Eigenkapital und Einkommen haben, um selbst eine Immobilie zu kaufen. Damit ist Crowdfunding eine Option für Kleinanleger, die in den Immobilienmarkt einsteigen möchten, ohne ein grosses Vermögen investieren zu müssen.
Der Haken: Bei einem Crowdinvestment hast du (wie auch als Stockwerkeigentümerin bzw. Stockwerkeigentümer in einem Mehrfamilienhaus) nie das alleinige Sagen. Hinzu kommt: Bei Immobilien-Crowdplattformen wie Crowdhouse wirst du zwar Miteigentümer mit Grundbucheintrag. Crowdhouse übernimmt für Investoren aber auch die Verwaltung und per Vertrag einen Teil der Entscheidungsfindung.
Auf solchen Plattformen werden die Dienstleistungen von Immobilien-Maklern, Hausverwaltern und Vermögensverwaltern somit kombiniert. Deine Rolle ist somit viel passiver als beim Direktkauf einer eigenen Immobilie.
Wie funktioniert ein Immobilien-Crowfunding in der Praxis?
Der Ablauf beim Immobilien-Crowdfunding ist relativ einfach und bei allen Anbietern ähnlich:
- Auswahl des Projekts bzw. der Immobilie: Du wählst über eine Online-Plattform ein Immobilienprojekt aus, in das du investieren möchtest. Diese Plattformen bieten eine Vielzahl von Projekten an, die von Neubauten bis hin zu Sanierungsprojekten reichen können.
- Investition: Du entscheidest dich, wie viel Geld du investieren willst. Dabei gibt es in der Regel eine Mindestinvestitionssumme, die von der Plattform und dem spezifischen Projekt abhängt.
- Finanzierung: Sobald genug Investoren gefunden sind und die erforderliche Summe steht, wird das Projekt finanziert und umgesetzt.
- Erträge: Je nach Art des Crowdfunding-Projekts erhältst du entweder regelmässige Ausschüttungen, z. B. aus Mieteinnahmen, oder du profitierst von der Wertsteigerung der Immobilie beim Verkauf.
Welche Kosten fallen an?
Beim Immobilien-Crowdfunding fallen verschiedene Kosten an, die du genau im Auge behalten solltest:
- Plattformgebühren: Die Crowdfunding-Plattformen erheben oft eine Gebühr für ihre Dienstleistungen. Diese kann entweder als Prozentsatz deiner Investition oder als Pauschale berechnet werden.
- Managementgebühren: Bei eigenkapitalbasierten Projekten können zusätzlich Managementgebühren anfallen, die für die Verwaltung der Immobilie genutzt werden.
- Steuern: Erträge aus Immobilieninvestitionen sind in der Schweiz steuerpflichtig. Informiere dich daher über die steuerlichen Implikationen deines Investments, da diese die Rendite beeinflussen können.
Welche Risiken gibt es?
Gemäss Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum in Zürich ist bei der noch jungen Anlageklasse Immobilien-Crowdinvesting Skepsis angebracht. Der Immobilienexperte sieht vor allem drei Risiken: einen zu teuren Kauf wegen der hohen Immobilienpreise, zu optimistische Renditeerwartungen, weil beispielsweise Leerstandsrisiken ausgeblendet und Unterhaltskosten vernachlässigt werden, und einen schlechten Verkaufspreis, wenn die Immobilienpreise sinken.
Hinzu kommt: Als Miteigentümer ist man über mehrere Jahre an viele Miteigentümer gebunden, was bei unterschiedlichen Interessen zu Konflikten führen kann. Empfehlenswerter ist es laut Adrian Wenger, eine Immobilie direkt zu kaufen oder in einen geeigneten Immobilienfonds zu investieren.
Immobilien-Crowdfunding: Das sind die wichtigsten Auswahl-Tipps
- Plattform-Reputation: Wähle eine Plattform mit gutem Ruf und positiven Erfahrungsberichten anderer Investoren. Prüfe auch, was im Konkursfall der Plattform passiert. So befindet sich zum Beispiel das 2017 gegründete Schweizer Unternehmen ImmoYou AG – die «innovative Crowdfunding-Plattform fürs Wohn- und Gewerbe-Immobilien» im Sommer 2024 in Liquidation.
- Projektprüfung: Achte darauf, dass die Plattform die vorgeschlagenen Immobilien-Projekte gründlich prüft und detaillierte Informationen zur Verfügung stellt. Hole zusätzliche Informationen über die beworbene Immobilie ein und spreche mit unabhängigen Immobilien-Fachleuten.
- Diversifikation: Streue dein Risiko, indem du in verschiedene Immobilien-Projekte bzw. Geldanlagen investierst, anstatt dein ganzes Kapital in ein einzelnes Projekt zu stecken.
- Standortanalyse: Informiere dich über den genauen Makro- und Mikro-Standort deiner Wunsch-Immobilie. Lagen in wachstumsstarken Regionen bieten oft bessere Renditechancen als abgelegene Immobilien. Besuche nach Möglichkeit die Immobilie auf eigene Faust und prüfe, ob es in der Vergangenheit Leerstände gab.
Fazit zum Immobilien-Crowdfunding
Immobilien-Crowdfunding bietet die Möglichkeit, auch mit kleineren Beträgen in den Schweizer Immobilienmarkt einzusteigen. Du kannst von den Erträgen aus Immobilien profitieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Dabei ist es wichtig, die Risiken nicht zu unterschätzen und sich gründlich über die Plattform(-Gebühren), die Immobilie und die Marktbedingungen zu informieren. Mit einer durchdachten Strategie und der richtigen Auswahl der Projekte kannst du dein Portfolio diversifizieren und attraktive Renditen erzielen.
Bevor du investierst, solltest du den Vertrag und das Kleingedruckte der Crowdfunding-Plattform sowie die Immobilie mit Hilfe von unabhängigen Fachleuten im Detail ansehen und nach Möglichkeit mit bestehenden Schwarm-Investoren reden. Und nicht vergessen: Eine deutlich flexiblere und
risikoärmere Immobilien-Geldanlage sind börsengehandelte Immobilienfonds.
