So finanzierst du deine Schweizer Ferienimmobilie kostengünstig

Den Urlaub in der eigenen Ferienunterkunft zu verbringen, klingt toll. Das Angebot und die Auswahl an Ferienimmobilien sind gross. Der Knackpunkt: Die teils sehr hohen Preise und die gestiegenen Kreditkosten. Wir zeigen dir, wo du dennoch bezahlbare Angebote findest und wie du eine Ferienimmobilie vorteilhaft finanzieren kannst.

Von Bernhard Bircher-Suits

Ein Feriendomizil in den Bündner Bergen oder in der Sonnenstube Tessin ist für viele Menschen ein grosser Traum. Doch der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses kann kostspielig sein. Der mittlere Kaufpreis für eine Ferienwohnung stieg in der Schweiz seit 2019 von 750’000 Franken auf aktuell rund 1 Million Franken. Gemäss der UBS-Studie «Alpine Property Focus» sind die Preise für Ferienwohnungen «guter Qualität» in wichtigen Feriendestinationen entlang der Alpen zudem weiter angestiegen: Per Ende des ersten Quartals 2023 haben diese verglichen mit dem Vorjahr um rund 7 Prozent zugenommen. Wenig überraschend: Am teuersten sind Ferienwohnungen in der Schweiz im mondänen Kurort St. Moritz im Engadin (GR). Hier bezahlst du für den Quadratmeter mindestens 20'500 Franken. An zweiter Stelle liegt das Bündner Skigebiet Flims/Laax mit einem Quadratmeterpreis von über 17'000 Franken, gefolgt von Gstaad im Berner Oberland mit knapp 17'000 Franken. 

Die Preisanstiege für Ferienimmobilien schwächen sich ab

Die gute Nachricht für potentielle Käufer:innen: In den nächsten Quartalen dürften sich die Preisanstiege auf dem Ferienwohnungsmarkt gemäss diverser Marktbeobachter:innen abschwächen. Gemäss der erwähnten UBS-Studie zeichnet sich «eine Periode stagnierender Preise ab». Doch in welchen Regionen gibt es noch bezahlbare Feriendomizile? Die Preise für Ferienimmobilien in der Schweiz variieren stark nach Region, Lage und Immobiliengrösse.

Gut zu wissen: Bei Ferienimmobilien sind die Preisschwankungen oftmals grösser als bei anderen Liegenschaften. Allgemein gesagt sind Immobilien in touristisch beliebten Orten in den Kantonen Graubünden, Bern, Tessin und Wallis teurer, während in weniger frequentierten Gebieten wie dem Jura günstigere Angebote verfügbar sein können. 

Ferienimmobilien zum Tiefpreis in Leukerbad

Es gibt aber durchaus namhafte Ferienorte mit vergleichsweise tiefen Preisen: So bezahlt man im Walliser Kurort Leukerbad für eine Ferienwohnung pro Quadratmeter zum Beispiel «nur» 6’200 Franken. Das Angebot in Leukerbad ist zudem gross. Auf Homegate sind im September 2023 rund 50 Feriendomizile zum Kauf ausgeschrieben. Eine renovierte 2.5-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmeter Wohnfläche und Baujahr 1978 gibt es hier für 350'000 Franken. Preiswerte Ferienorte im Kanton Wallis sind auch Anzère, Evolène, Leysin-Les Mosses und Ovronnaz. In Graubünden gilt Disentis/Sedrun als erschwinglich sowie Breil/Brigels oder Obersaxen. Auch die Ferienorte Hasliberg (BE), Wildhaus und Flumserberg (SG) gelten als Immobilienmärkte mit tiefen Quadratmeterpreisen.

Die Tücken beim Kauf einer Ferienimmobilie auf Kredit

Hast du deinen Ferientraum bereits gefunden? Falls der Kaufpreis deine finanziellen Ersparnisse übersteigt, benötigst du eine Hypothek. Bei Hypotheken fürs Ferienhaus oder die Ferienwohnung gelten strengere Regeln als fürs selbst bewohnte Eigenheim. Kreditgeber verlangen von Käufer:innen von Ferienwohnungen und -häusern, dass sie 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche bezahlen – zum Beispiel mit Erspartem oder einem Erbvorbezug.

Damit das Ganze ein wenig verständlicher wird, haben wir ein fiktives Rechenbeispiel für dich zusammengetragen: Eine Person kauft in Grindelwald (GR) eine Ferienwohnung zum Preis von einer Million Franken. Die Banken würden also je nach dem etwa 500’000 bis 700'000 Franken über eine Hypothek finanzieren. Der Grund für die höheren Eigenmittel-Anforderungen: Feriendomizile haben für die Kreditgeber ein höheres «Ausfallrisiko». Denn bei Geldknappheit verkaufen Eigentümer:innen ihr Feriendomizil als Erstes wieder, oft unter dem Anschaffungspreis. Banken prüfen zudem, wie stark alle bestehenden Hypotheken zusammen einen Haushalt finanziell belasten. Wenn du bereits Wohneigentum mit einer Hypothek finanzierst, wird die Belastung durch die Ferienimmobilie somit zur bestehenden Belastung hinzugezählt. Florian Schubiger von der Hypothekenvermittlungsplattform hypotheke.ch rät, auch regional verankerte Banken am Ort der Ferienimmobilie zu berücksichtigen, weil diese den lokalen Markt gut kennen. Sie können gemäss Schubiger den Kaufpreis besser verifizieren und deshalb die Immobilie meist höher belehnen. 

Hypothekarkosten dürfen ein Drittel des Haushalteinkommens nicht übersteigen

Für Kreditgeber gilt die Tragbarkeitsregel: Bei vielen Kreditgebern dürfen die Kosten aller Hypotheken ein Drittel deines Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Wohnst du am Hauptwohnsitz zur Miete, fliesst auch diese in die Tragbarkeitsrechnung mit ein. Je höher die Miete, desto tiefer fällt die Hypothek aus fürs Feriendomizil. Hinzu kommt: Deine Ersparnisse in der Säule 3a oder der Pensionskasse darfst du für eine Ferienimmobilie nicht vorbeziehen oder verpfänden. Auch zur Amortisation der Hypothek darf kein Kapital aus der beruflichen Vorsorge oder der Säule 3a bezogen werden. Gleichzeitig muss die Hypothek stärker amortisiert werden als bei Eigenheimen.

Dafür darfst du bei einer Zweitwohnung die anfallenden Kreditzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten sowie energetische Sanierungskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.  

Die Hürden für den Kauf einer Ferienimmobilie mit einer Hypothek sind relativ hoch und es fallen neben den mittlerweile gestiegenen Hypothekarzinsen auch regelmässig Unterhaltskosten und Steuern an. Die folgenden Tipps helfen dir bei der Suche, beim Kauf und der Finanzierung deines Ferientraums:

1. Budgetplanung: Bevor du eine Ferienimmobilie suchst, solltest du ein realistisches Budget festlegen. Berücksichtige nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch Nebenkosten wie Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten sowie allfällige Einzahlungen in einen bestehenden Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum. Finde heraus, wie viel du monatlich für die Finanzierung aufbringen kannst, ohne deine finanzielle Sicherheit zu gefährden. Du kannst dafür zum Beispiel den Kaufpreisrechner von FinanceScout24 nutzen. Damit findest du mit wenigen Angaben innert Minuten heraus, wie teuer dein Ferientraum sein darf.
2. Eigenkapital aufbauen: Je mehr Eigenkapital du für den Kauf einer Ferienimmobilie aufbringen kannst, desto günstiger wird die Finanzierung. Spare gezielt und setze dir ein Sparziel. Setze auf frei verfügbare Barmittel, zinslose Darlehen deiner Eltern, Erbvorbezüge bzw. Schenkungen oder prüfe, ob du deine Hypothek auf deinem Eigenheim erhöhen kannst.
3. Immobiliensuche mit Maximalpreis: Mit Hilfe von Immobilienportalen wie Homegate kannst du gezielt nach Ferienimmobilien suchen, die in dein Budget passen. Wähle deine Traumgemeinde und lege deinen maximalen Kaufpreis für deine Suche fest. Falls du auf diese Weise keine passenden Verkaufsangebote findest, kannst du den Suchradius rund um die Gemeinde bis zu 50 Kilometer ausweiten.
4. Standortgemeinde prüfen: Führe eine gründliche Recherche durch, um den Immobilienmarkt in der Gemeinde und Region, in der du kaufen möchtest, zu verstehen. Es kann sich lohnen, mit lokalen Immobilien-Fachleuten zu sprechen. Sie kennen den Markt in der Wunschdestination und wissen über die Vor- und Nachteile deiner bevorzugten Gemeinde Bescheid. Prüfe auch die Preise ähnlicher Immobilien und Faktoren, die den Wert deines Feriendomizils positiv, aber auch negativ beeinflussen könnten. Bei einer Wohnung in einer Wintersport-Destination solltest du unbedingt anschauen, wie schneesicher diese ist. Analysiere ebenfalls, wie sich die Preise und die Nachfrage nach Immobilien in den letzten zehn Jahren in deiner Wunschgemeinde entwickelt haben.
5. Hypothekenvergleich: Vergleiche die Angebote verschiedener Hypothekenanbieter, um die besten Konditionen zu finden. Achte auf den Zinssatz, die Laufzeit und die Höhe der Eigenmittel, die du aufbringen musst. Sowohl bei der Höhe der Belehnung als auch bei der Tragbarkeitsrechnung legen die Banken die Vorgaben und die Zahlen unterschiedlich aus. Die Hypothekarzinsen können sich je nach Anbieter stark unterscheiden. Vergleiche sorgfältig mindestens drei Hypothekarofferten und die Konditionen. Banken in Ferienregionen bieten gelegentlich Kredite ohne hohe Eigenmittel-Anforderungen und happige Zins-Risikozuschläge.
6. Finanzberatung in Anspruch nehmen: Es kann hilfreich sein, sich von lokal verankerten Immobilienprofis, Anwält:innen und Finanzfachleuten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass du beim Kauf einer Ferienimmobilie fundierte Entscheidungen triffst. Eine Finanzberatungsperson kann dir bei der Budgetplanung, der Suche nach geeigneten Kreditgebern und der Beantragung von Hypotheken behilflich sein.
7. Wiederverkaufswert beachten: Kaufe ein Feriendomizil an möglichst gut erschlossener, ruhiger und sonniger Lage mit Aussicht. Solche Immobilien sind beliebt und lassen sich in Zukunft einfacher verkaufen. Die Zimmergrössen und die Ausstattung sollten den heutigen Anforderungen entsprechen. Kaufe zudem eine Immobilie, die möglichst dem «Massengeschmack» entspricht und sich bei finanziellen Engpässen auch rasch zu einem guten Preis wieder verkaufen lässt.
8. Mängelprüfung und Risiken: Lass die Ferienimmobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen inspizieren, um sicherzustellen, dass es keine versteckten Mängel gibt. Beachte auch allfällige Altlasten und Naturgefahren sowie Bauprojekte in der Nähe.
9. Steuersituation prüfen: Informiere dich vor dem Kauf über die aktuellen Steuergesetze und Vor- und Nachteile in der Region, in der du kaufen möchtest. Besitzt jemand eine Ferienimmobilie, rechnet die Steuerverwaltung dem Einkommen einen geschätzten Eigenmietwert dafür hinzu. Dieser ist im Kanton des Ferienobjekts steuerbar. Wird die Liegenschaft teilweise an Feriengäste vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. In diesem Fall müssen jedoch zusätzlich auch die Mieteinnahmen versteuert werden.

Wenn du dich noch tiefer mit dem Bereich Hypotheken auseinandersetzen möchtest, findest du in unserem Ratgeber hilfreiche Artikel mit Tipps und Tricks rund ums Thema.